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■登記・測量・不動産調査のワンストップサービス■

サイト内で一番気を使ったのがこのページです。

測量価格事例

            

■はじめに■
測量や登記費用は条件難易度によって異なるため一定総額提示はむずかしいものです。
 つまり個々の作業単価は提示できても総額は物件を調査しない限り、正確に見積できるものでは
ありません。
 
 また電話で価格について尋ねた時にこんな経験された事はありませんか?
「土地の境界測量ですとだいたい30万円以上かかると思いますが、調査をしないとはっきりした金額がわかりません。もしかしたら100万円以上かかる事もありますよ」

 このような説明はお客様からすると、とても不安な気持ちになるものです。
が、実際は以外とよくあるやりとりなのではないでしょうか。

 事実私も開業した当初はお客様にこのような説明をしていました。
ある意味では物件の資料調査、現地下見をしない状態で電話だけで見積金額を尋ねられた場合は、
実はこう答えるのが『正解』なのかもしれません。

 しかし私は依頼者の立場になって考えた場合、『価格』はたいへん重要な要素なのに、
最低の労力で済む金額と最も難易度が高い金額の双方を提示するような
説明では『お客様に対して不親切な応対なのではないか?』と思うようになりました。

 そこで私のサイトでは
私の事務所での過去の最低価格と最高価格ならびに最多価格帯の事例
を示す方法を
とる事にしました。

 これにより多少の差はあってもご自身の土地の測量、登記の概算費用を把握できる
参考資料』になると思いますので、是非ご参考にしていただければと存じます。


■価格差の主な原因■
 さて事例金額をご覧になって「自分の条件とだいたい一緒だ」と考えていただいて結構なのですが、
実際にお見積りをした場合に多少の差が生じる事があります。
その原因として考えられるものをいくつかご紹介しますので、ご自身の不動産と比較して
参考にしてみて下さい。

★現況構造物(ブロック、塀)がまったくない土地、大規模な『荒造成地』で過去の地形がまったく
不明な土地の測量や登記
(田舎だから単純に単価が安いと思わないで下さい。かえって難易度が上がる場合があります。)

★過去に一度境界立会で、『もめた』ことがある土地

★測量がしにくい密集地の土地、逆に山奥の原野で伐採作業をしなくてはならないような土地

★現在係争中の不動産、裁判所が介在しているような不動産

★通行、使用承諾、越境合意と測量以外の作業を併用しなくては意味がない境界確定測量

★独自の測量作業規定、仕様書による測量依頼
 (例えば実印、印鑑証明書の筆界確認書の取得が契約条件となっている境界確定測量)

★境界標の設置数、境界立会い人数
 (坪数が小さいから・・・というのも実はあんまり関係がないのです)

★資料がまったく無い不動産

★相続がからんだ不動産

★隣接地に分譲マンションや共有地があり、その共有者の中に行方不明の人がいる場合。

★隣接地が国有地、軍用地(財務省の畦畔、無番地、旧内務省用地)である。

★極端に成果納期が限定されいる測量

★その他作業に着手してからでないと判明しない特別な事由

 
 さて、おまたせしました測量価格事例はこの下です。↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

■測量費についての所長のつぶやき
参考価格事例をご覧になった後で、もしよろしかったらご覧下さい。

 


<土地現況(高低)測量費>境界の立会いをしないタイプ


最低価格9万円(東久留米市)
20坪以下の整形地建築計画のための現況求積測量、求積ポイントは依頼者の指示による点を測量
この事例は不動産業者からの依頼でした。どうすれば安く仕上がるか良く知っている方のやり方です。
地積測量図、公図、隣接地への挨拶を全部依頼者の方でやっていただいたケースです。


最高価格155万円(千代田区)
中高層の特殊施設建築のため、現況、高低5mメッシュ、真北測量、地下埋設物位置調査の複合作業
測量面積約5000uにも及ぶ千代田区内の特殊施設計画用現況高低、真北測量なので
このような金額になりました。

最多価格帯
一戸建住宅計画用 30坪前後で12万円前後が最多でした、内容は現況高低測量・境界調査
中高層住宅計画用 200坪前後で50万円前後が最多でした、内容は現況高低測量、真北測量

山手線内密集地帯 200坪前後で70万円前後が最多でした、内容は現況高低測量、真北測量
プラント計画設計用 300坪前後で100万円前後、現況高低真北測量レベルは水準点ベンチ
 
 30坪〜60坪主たる目的、建築確認用、開発計画プラン用にもっとも適している測量といえます。
多摩地区の開発行為予定の2000u前後の現況高低測量でも更地なら30万円前後が最多
ですが、山手線内の都内ですと500uでも60万円〜70万円前後が最多でした。

但し先ほどの50万円超えの価格は真北測量を含んでおります。
測量面積、地形の起伏で多少誤差も含まれております。
 
※よく他社で住宅建設計画用の現況測量で地質調査込みで10万円以下という測量があります。
しかし、この測量は境界標掘削調査まではしていないのがほとんどのようです。

 つまり現況で目視できる境界標だけは測量しますが、アスファルトの下やブロック塀の基礎に埋没
した境界標の調査等は行なわないようです。
詳しくはお尋ねになってご確認してみてはいかがでしょう。

 私共の現況測量は、地質調査こそ付きませんが求積ポイント全点境界標掘削調査は行っており
ます。その差が4万円から5万円という事です。この金額を払って得られる事は地積測量図が存在した物件の場合、土地売買契約での境界明示の有効な資料になる測量だという事です。
 
 先ほどの現況測量も建築計画には有効だと思います。
ただ私共のそれは測量自体に境界調査が含まれているという事でご理解ください。


 


<土地境界確定測量>
最低価格29.5万円 (東京都小平市)
過去に境界確定済みの水路・道路に接し、民々境界確定は一箇所の30坪以下の物件、
取引のための境界明示並びに面積測量。

最高価格350万円(神奈川県相模原市)  
3000u開発行為と地積更正登記のための測量、丘陵地、現況山林、土地の周囲に市道が二面接しており、赤道が土地中心部を横断しているため全点市役所との立会い確認を行い、隣接民有地12人から印鑑証明書付の筆界確認書受領したケース

最多価格帯タイプ1(官民立会なし)
35万円〜45万円が最多でした。

30坪から80坪以下で資料調査の結果過去に境界立会いが行われており、
官民立会を省略出来るケース、但し民有地については立会いを行い筆界確認書を取り交わす
目的は売買のための面積確定が最も多い、この中には境界標の設置も含まれております。


最多価格帯タイプ2(官民立会あり)            
市町村タイプ    55万円〜65万円前後が最多でした。
国道、都道、23区内タイプ   80万円代が最多でした。

過去に世田谷区で国道と区道の両方に接する角地200坪を150万円という事例もあります。

旧区画整理をした地域もしくは戦災・震災復興地域の復元作業が必要な物件は100万円を

超過する事例は多々あります。



標準的な依頼は土地面積30坪〜100坪の間で各境界立会い、境界標がない場合は設置し官民土地境界(道路や水路)も確定する。目的は土地売買のためがもっとも多く、地積更正登記登記のためがその次に多い確定境界点数6点〜10点程度立会いする隣地5〜8件程度
但し印鑑証明書取得が受託条件である場合はこれより高額になります。






<土地分筆登記(総額)>

最低価格20万円(練馬区)
過去に当オフィスで過去に測量した土地を25坪ずつに分筆したものである。
官民境界境界確定作業は過去の依頼で完了しているケース
※過去の測量データを保持している、いわゆる特殊事例『関連物件』のモデルです。
最初からではこの金額はまずありえませんが、関連物件でも価格事例が知りたいという方のために
参考としてご提示しました。
最低価格はやはり42万円前後が最多です。

最高価格180万(葛飾区)
700uの土地を分譲のため7区画に分筆立会い隣接土地6地、道路境界確定済み復元測量あり

最多価格帯
 測量地と接続している道路が、都、市区町村であり、かつその境界確定作業が過去に行われた
物件かどうかでかなりの差が生じます。

官民境界が過去に確定している40坪前後の土地→50万円代が最多でした。

官民境界が未確定の場合で80坪ぐらいまでの土地
  官民境界が→都外道路、都内市町村タイプ   55万円〜70万円前後が最多でした。
  官民境界が→国道、都道、23区内         85万円前後が最多でした。

但し境界確定測量と同じく23区内の区画整理地区もしくは戦災・震災復興地域の広範で複雑

な復元測量作業が必要な物件は100万円を超える事例も珍しくありません。

 
60坪から100坪程度で、相続か一部売却での依頼が最も多い、既成市街地で2〜3分割、
隣地は4地から5地程度であり、境界標の設置も10箇所以下が最多
前にも説明しましたが、分割する区画、あらたに設置する境界標の種類、隣接地の所有者の数で
多少差が生じる場合があります。

 但し官民境界(道路・水路・学校用地や畔畦など)の境界立会いが過去に行われていない
いわゆる官民境界未確定地については、その確定作業に費用がかかるため、総額100万円超も
めずらしくありません。


 


<土地地積更正登記(総額)>

まず地積更正登記は、測量の中でもっとも高額になる作業とお考えになったほうが良いと思います。

最低価格35万円(武蔵野市)
過去に地積更正登記を実施したのですが隣接地の所有者が筆界確認書に捺印を拒否されたため、
筆界未確定で一度地積更正登記が頓挫した土地、その時は測量費のみを一度精算していた
ところ数年後、今度はその隣接地の方から「地積更正したい」と申し入れてきたので、
筆界確認書の捺印に応じ再開し地積更正登記が完了できたケース(こんなこともあるのです)


最高価格380万円(町田市)
3300uの現況山林と一部宅地隣地16土地、隣接地5土地、そのなかに分譲マンション、学校法人所有地あり、相続物件があり全員印鑑証明書付の筆界承諾書を取得したケース
測量、立会いした境界点30点前後、設置境界点10点、官民境界一部未確定


最多価格帯 分筆登記とほぼ同じです。

 
測量地と接続している道路が、都、市区町村であり、かつその境界確定作業が過去に行われた
物件かどうかでかなりの差が生じます。

土地面積30坪〜80坪、既成市街地の土地、隣接地4件から10件程度、
境界標設置3本から8本程度まで、測量費も含んだ合計額

官民境界が過去に確定している40坪前後の土地→45万円〜50万円前後が最多でした。

官民境界が未確定の場合で80坪ぐらいまでの土地
 官民境界が→都外道路、都内市町村タイプ   55万円〜60万円代後半が最多でした。
 官民境界が→国道、都道、23区内財務省タイプ 80万円代が最多でした。



但し境界確定測量と同じく23区内の旧区画整理地区もしくは戦災・震災復興地域等の広範な

復元測量作業が必要な物件は100万円を超える事例も珍しくありません。






 


<工事用測量>
最低価格4万円(所沢市)
搬入した土量の点検1000u、土量計算は依頼者が行い、指示したポイントを直接水準測量したケース、現場一班半日、内業なし

最高価格45万円(中野区) 
道路工事施工用木杭設置測量と公共水準点からベンチリードによるベンチマーク設置、
現地2日観測と杭打ちは施工状態に応じて現場監督の時間指定で行ったケース
一週間のうち2.3日変則的に現場作業

最多価格帯6万〜
主に施工用木杭設置が多く、1班2名で2日〜3日、既存のデータのとおりに工事用木杭を
現地に打設し一班2名体制で行えるような仕事が多い、
概算現場観測班一日60,000円から

 


<地目変更登記>
最低価格3.5万円(小平市)
 土地地積更正登記との同時登記申請で処理したケース

最高価格9万円(八王子市)
単独依頼、現地調査、農地転用、相続関係の書類作製が必要な場合

最多価格帯4.5万円〜6万円 
この登記単体での依頼は非常に少なくほとんど同時に申請しており、単独で依頼すると
割高になる傾向があります。

 


<建物表示(表題)登記>
最低価格 一棟7.5万円(千葉県習志野市)
開発行為等で10棟以上同時に建物現地調査可能な分譲新築建物です。
一度に数棟同時に現地調査できるので値段が下げられるわけです。
この金額は通常建売業者専用価格としてお考え下さい。

 ですから一般個人の方から一棟単体のご依頼の方は恐縮ですがこの金額では
ご利用になれません。8.5万円が私共の最低価格となります。

最高価格 一棟27万円(千葉県東金市)
工場プラント、敷地境界、建物測量に多角点測量を用いた床面積3000uを超える大型特殊建物

最多価格帯 一棟8.5万円〜16万円 
総床面積約15坪から40坪の新築物件が多い、書類が揃っている状態が多い




<建物表示(表題)変更登記>
最低8万円(埼玉県八潮市) 
増築のための床面積増加、

最高18万円(埼玉県三郷市)
複雑な建物の増築による床面積増加、無書類、現地実地調査立会い

最多価格帯9.5万円〜14.5万円程度 
これは単純に当オフィスの事例の平均です。

 


<建物滅失・抹消登記>
最低3万円(小平市)
表示登記と同時に申請したケース単独ではこの金額ではむずかしいかもしれません。

最高7.5万円(杉並区)
所有者に一部問題あり、相続物件、係争物件

最多価格帯4.5万円〜6万円 
これは単純に当オフィスの事例の平均です。滅失登記のみ単体での依頼は非常に少なくほとんど
新築同時に申請するケースが多く、したがって単独申請の場合は割高になる傾向があります。
 


<区分建物表題、合体、合併登記>
最多価格帯12万円〜14万円程度
区分建物表題登記は一区分55000円から但し総戸数により変動します。
これは単純に当オフィスの事例の平均価格です。


 


■測量費について・・・所長のつぶやき

かつては測量、登記費用は法務大臣の認可による報酬額基準表というものがあって、どの事務所に
依頼しても大差のない報酬額になるようでしたが、昨今の規制緩和、自由化の波は資格士業界
にもおよび、現在は個々の事務所による価格設定をしています。

 実は私がこのサイト内で一番気を使ったのがこのページであります。
一般の方々は「価格事例の紹介になぜ気をそんなに使うのか?」とお考えになると思いますが、
実は数年前までは測量並びに登記費用を記載した広告、集客は明文法はなくても資格士業界では
タブー視されていたからです。

 実際に広告、宣伝並びに集客については、我々の業界は『依頼誘致の禁止』という規定があり、
当然ながらこの規定への抵触を常に念頭におかなくてはなりません。
しかしながらこの規定は広告、集客を規制するものではありません。
実際条文を読むと事務所の報酬事例を参考に紹介することはけっして不当誘致ではありません。
(条文、通達はこちらをご覧下さい→『依頼誘致の禁止、不当誘致について日調連通達』

 以上の事を踏まえ私共の事務所は価格の事例を紹介する事によって、お客様が予算を知るうえで
お役にたてるとものと考え、また他の調査士事務所の集客並びに経営圧迫につながるものではない
と思っております。

 私は所長として調査士の報酬を通して制度の必要性と報酬の正当性を顧客の方にコツコツと
親切丁寧に日々説明してまいりたいと思っております。

 さてインターネットの普及によって、測量費も概算であっても知ることがてできる時代となりました。
そうなるどうしても、一番安く早いところへ・・・バーゲンハント的な発想になるのは結構なのですが、
姉歯建築士事件のように『安い早い』にも限界があります。
とにかく安く安く安く・・・・気持ちは理解できます。私だって立場が変わればそうかもしれません。
ところで・・・

『PSM(プライス・センシティビリティ・メジャーメント)』という言葉をご存知ですか?

 たとえば、あなたが二つ事務所から30坪の確定測量の見積を取り寄せ価格が50万円と40万円
だったとします。さてあなたは、
「10万円も価格差があるなら安い事務所に依頼した方が良いにきまっている。」
と考えるでしょう。
 
 ではさらにもうひとつ別の事務所の見積を頼んだところ、なんと15万円でした。
さてあなたは、「やったぁ〜激安事務所を見つけた」とすぐそこに依頼しますか。?

それとも「こんなに安いのはおかしい・・もしかしたら内容に問題があるのかもしれない。」
と考えますか?
 
 簡単に価格が比較できる商材は別にして、人はある一定以上低価格を示した場合
「こんなに価格差があって本当にまともなものが納期内に納品できるのかな・・」
と不安になるのではないでしょうか。

PSMとは上記のように価格を心理的に検証する技法の事です。
(しかし、デフレがながく続いたせいか、どうも日本全体がこのへんの警戒感が薄らいでいるように
感じるのですが・・・)

 今の例で価格が最も安い事務所に依頼した方が正解かは、実際依頼して納品時と納品後数年を
経過しないとわかりません。

 なぜなら、私達の業務、測量成果等はくりかえしになりますが、永く経って真価が問われるもので
カタログや店頭で単純に内容を比較可能な製品を買うようなものではないからです。


 また測量調査結果というのは数値の誤差は別にして、最終的に理論上どの事務所に頼んでも
同じになるわけですから、『納期』も重要な要素です。

つまり『安くても時間がかかる』『ちょっと高いけど早い』という選択肢も必要だと思います。
どこよりも安く、どこよりも早い・・・そんなものはどこかおかしいのではないでしょうか。

 私の測量価格事例をご覧なり『高いなぁ』と感じた方は
その価格分キッチリ『何か』を失っている(省略されている)かもしれませんヨ
『何かを得るためには何かを失う覚悟をせよ。』これが私の座右の銘でございます。

 『どこよりも安い理由は私共の企業努力の結果です。』とか
『安いものが悪いという時代は終わりました』という耳ざわりの良いキャッチフレーズは売り手側の
性善説の上のみに成り立っているのではないでしょうか。

 売り手側の良心が失われた時に依頼者(被害者)に向けられる言葉は言わずと知れた、
『自己責任』という言葉であったり、『運が悪かった』であります。

 良質な情報や安全性を得るには、ある程度コストと時間がかかるものです。
JR福知山線の脱線事故や耐震強度偽装問題から解かるように、極端なコスト削減、時間短縮を
手中にすれば確実に『何か』を失う結果になると私は考えています。

 ところで紹介された事務所の見積金額に驚いてネットで大体の価格を調べるのは良くある事です。
しかしお客様にたいして大変恐縮なのですが、『安い事務所』を探す以前に、根本的な収支計画、つまり土地の取得(仕入)価格あるいは販売(売買)価格や時期を冷静に見直してみてはいかがでしょう。

 あなたの土地の売買や相続にかかる経費、仲介手数料、建物解体費、リフォーム代etc
その中で測量・登記費が全体の中でどの程度の費用対効果かを勘案すれば、見積金額が
1円でも安い測量事務所を躍起になって探す事は、あまり利のない事とわかるはずです。

 どういう事かというと、本業で全然利益が上がらない経営者が、社員達に「ミスコピーをなくせ!」
とか「休憩時間は全部灯り消して節電しろ!」とか「コーヒーはインスタントに統一だ!」などと厳命
しているのとまったく同じ事です。(笑)

 たしかに散りも積もれば山となる・・・これは否定しません。しかし結果的に
『安かろう悪かろう』で失うものは経費の中で『地味』なものほど後で響くものなのです。
@建物構造計算→設計費A境界確認や権利保全→(測量・登記)この二つは双璧です。

あとは・・地鎮祭の御祓い代とかご先祖供養費(笑)まっ、これは半分冗談ですが・・・


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